Barulho, cães e garagem estão entre as maiores causas de conflitos em condomínios; saiba o que fazer

É difícil encontrar alguém que viva em condomínio e não tenha alguma reclamação a fazer a respeito dos vizinhos. De som alto a latido de cachorro, passando por vazamentos e vagas na garagem, não faltam pontos de discórdia. Segundo levantamento da administradora de condomínos Lello, que atua no Estado de São Paulo, as maiores causas de reclamações são cachorros em apartamentos (30%), vagas na garagem (25%), vazamentos (12%) e problemas com crianças e adolescentes (8%). Os demais conflitos têm causas diversas, como excesso de barulho.

Para alguns casos, existem leis que podem ajudar a solucionar os conflitos. Em outros, é preciso verificar o que estabelece a convenção de condomínio e o regulamento interno, que são os documentos nos quais se regulam os direitos e as obrigações dos condôminos; o primeiro de maneira mais geral, e o segundo com maior foco no dia a dia dos moradores. Veja abaixo alguns dos pontos mais polêmicos na vida em condomínio e os conselhos dos especialistas para resolvê-los:

Animais

Não existe na lei um item específico sobre a presença animais em condomínios, por isso, o regulamento interno pode determinar esta questão livremente. “O dispositivo que mais se aproxima do assunto é o artigo 1.336, IV, do Código Civil, que veicula o dever do condômino a zelar pelo sossego, salubridade, segurança e pelos bons costumes”, explica João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Secovi-SP. Os cães são os maiores alvos de queixas, mas também há casos de conflitos com animais exóticos, que viram moda de tempos em tempos: “Já soube de uma condômina que desmaiou ao encontrar a cobra de uma vizinha que havia caído em sua varanda”, conta.

O regulamento interno do condomínio é que vai determinar que tipo de animal será permitido no local (com especificações sobre porte e raça), como ele deve circular em áreas comuns (inclusive elevadores) e as penalidades para os não-cumpridores das normas. Segundo Paschoal, o síndico deve investigar a extensão do problema denunciado para avaliar se o problema relatado afeta apenas os dois moradores (o reclamante e o dono do animal) ou o condomínio de uma maneira coletiva. Na primeira situação, não há necessidade de haver uma intervenção do condomínio, e o síndico pode servir como mediador para resolver o conflito. No segundo caso, se o problema afeta a coletividade, o síndico deve aplicar as penalidades previstas nas normas internas. Se o problema persistir, uma ação judicial pode resultar na retirada do animal do condomínio, mas não do dono. Para isso, é preciso ter provas jurídicas, que podem ser gravações, testemunho de moradores e até de funcionários.

Barulho

Não existe uma lei específica sobre o assunto. O regulamento interno de cada condomínio traz os horários em que os ruídos são permitidos e a penalidade para os infratores. A orientação para os incomodados é procurar o síndico, que irá tomar as devidas providências, no entanto, é importante avaliar cada situação antes de reclamar. “Às vezes você tem um morador que nunca fez festa nenhuma. Um dia, o filho dele passa no vestibular e ele resolve comemorar. Daí um vizinho mais impaciente já pode querer acionar o síndico, chamar a polícia, interfonar reclamando. Isso fere o bom senso, pois no dia a dia ele é uma pessoa que está sempre em paz. É importante lembrar que, depois que passa a raiva, você vai continuar convivendo com aquelas pessoas durante anos”, diz Angélica Arbex, gerente de marketing da Lello Condomínios. Para ela, é preciso diferenciar situações que fogem à regra de ruídos cotidianos. “É diferente de ter o filho de um vizinho que toca bateria e ensaia diariamente”, exemplifica. Neste caso, ela aconselha que se procure o síndico para tentar um acordo entre as partes que facilite a convivência. Também é recomendável avisar os vizinhos antes de organizar uma festa, para que eles não sejam pegos de surpresa, e evitar atitudes como conversar alto nos corredores dos andares ao se despedir dos convidados. Para quem vai utilizar o salão de festas, também vale aplicar essas dicas com os moradores do primeiro andar.

Carro

São inúmeros os problemas relacionados ao assunto. Automóveis grandes demais para o tamanho da vaga que ocupam, e acabam impedindo o estacionamento de outros veículos; batidas, arranhões e outros danos ocorridos dentro da garagem e pedidos para que terceiros possam utilizar a vaga do condômino na ausência dele são os mais comuns, segundo Angélica Arbex. Ela sugere diferentes soluções para cada caso. “Com a febre dos utilitários, criou-se um problema, pois eles não cabem no padrão de vagas de condomínios mais antigos. O melhor é convocar uma assembleia extraordinária e destinar as vagas maiores para esses veículos, de modo que eles não impeçam o estacionamento dos demais”, diz. Já os danos causados a veículos não podem ser ressarcidos pelo condomínio, a menos em casos onde fica clara a culpa, por exemplo, se o portão da garagem é fechado em cima do automóvel. Nas situações em que não há testemunhas do dano, é possível falar com o síndico e ver se há algum tipo de cobertura de seguro feito pelo condomínio para os danos causados em garagem, mas sem gravações ou testemunhas que comprovem que o problema ocorreu no local, fica difícil conseguir ressarcimento. Sobre o uso da vaga por terceiros na ausência de veículo do morador, é preciso conferir o que o regulamento interno do condomínio estabelece. Caso a permissão esteja prevista, basta seguir as regras de segurança do edifício. Se existe uma proibição, não adianta insistir com o zelador para dar um “jeitinho”.

Inadimplência

A falta de pagamento é um problema que afeta a maior parte dos condomínios. “Em 2003 tivemos uma modificação no Código Civil, que reduziu de 20% para 2% a multa moratória para quem não paga a sua contribuição. O condomínio acaba ficando em último lugar na lista de obrigações do brasileiro”, afirma João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Secovi-SP. Segundo ele, uma ação de cobrança pode levar até 20 anos para ser concluída. Enquanto isso, os vizinhos são obrigados a se cotizarem para cobrir a parte não paga pelo devedor. “A demora é extremamente prejudicial e acaba estimulando a inadimplência”, diz.

Muitos síndicos procuram punir o inadimplente de maneiras diversas, por exemplo, proibindo o uso de áreas comuns, interrompendo a entrega das correspondências, discriminando o condômino no sorteio de vagas da garagem, etc. No entanto, essas tentativas de pressionar o devedor não são recomendadas, nem reconhecidas por lei, e podem até gerar uma condenação do condomínio por danos morais. O Código Civil prevê apenas a penalização de 2% sobre o valor devido na falta do pagamento do condomínio na data especificada. Com o passar do tempo, outros dois itens poderão ser aplicados ao principal: 1% de juros moratórios ao mês e correção monetária.

Além disso, o devedor também poderá ser impedido de participar e votar nas assembleias (art. 1.335, III). O síndico pode reproduzir o artigo no próprio edital de convocação da reunião. “Porém, se no momento da abertura dos trabalhos for notada a presença do inadimplente, deverá o presidente da assembleia exigir, educadamente, sua retirada, esclarecendo a pessoa sobre a impossibilidade da participação e voto, persuadindo-a a deixar o recinto, sob pena da sua presença e manifestação serem ignoradas, ou mesmo, de encerramento abrupto da assembleia”, explica Paschoal.

Vazamentos

A história quase sempre se repete: há um vazamento em um apartamento e ninguém sabe se a responsabilidade é a do próprio morador, do vizinho de cima, ou do condomínio. “O problema é resolvido com uma vistoria técnica com um engenheiro ou especialista. Se for algo mais complexo, é preciso um laudo”, diz Angélica Arbex da Lello. Quem paga por isso? Depende do caso. “Se você acha que o problema é do condomínio e ele não assume, é você quem paga. Se o condomínio assume que o problema é dele, é ele quem paga. Se você quer provar que o problema não vem do seu apartamento, é você quem paga. Se o apartamento é novo e está no prazo de garantia, a construtora pode ser acionada”, explica. Segundo ela, todos os envolvidos devem permitir a entrada do técnico no apartamento para a avaliação. Quem dificulta o trabalho, pode ser advertido e até multado. Angélica ainda esclarece que, por lei, todo condomínio deve destinar 5% de sua arrecadação para o fundo de reserva. Esse dinheiro é separado das contribuições mensais dos condôminos justamente para eventualidades como essa. “Infelizmente há condomínios que se perdem nesse processo e acabam gastando o dinheiro em outras coisas”, afirma.

Para saber mais

No dia 5 de outubro, o Secovi-SP (Sindicato da Habitação) promove a próxima edição do Ciclo de Palestras para Administradoras de Condomínios. Por meio de uma mediação simulada, o evento pretende mostrar como tentar resolver um conflito de maneira prática e objetiva. A palestra acontece às 19h e os preços variam de R$ 75 a R$ 105. Informações e inscrições pelo telefone (11) 5591-1304. Já a Universidade Secovi terá o curso Como Lidar com Conflitos em Condomínios, que ocorre de 14/10/2010 a 4/11/2010 (quintas-feiras), das 19h às 22h, e pretende mostrar técnicas de diálogo e construção de consenso, discussão do conflito em grupo e mediação. Dirigido a síndicos, administradoras de condomínios e moradores, o curso será ministrado pelos mediadores da Câmara de Mediação do Secovi-SP: Pedro Luiz de Toledo Piza, advogado especializado em mediação de conflitos, conciliação e negociações, e Vania Curi Yazbek, psicóloga e terapeuta individual e familiar. Os preços variam de R$ 350 a R$ 436. Informações e inscrições: (11) 5591-1304 ou universidade@secovi.com.br